En by virker kun, hvis alle har adgang til en betalelig bolig. 

Det er ræsonnementet bag et af Münchens initiativer til at sikre en blandet by og årsagen til, at byrådet har valgt at sælge op til 40 pct. af kommunens bygrunde til faste priser under markedsværdi.

De billige grunde er øremærket byggeandelsforeninger, hvor mennesker går sammen om at bygge boliger til overkommelige lejepriser. Foreningen med det bedste koncept vinder udbuddet, og det har både ført til bedre og billigere boliger, energirigtigt byggeri og mere levende, blandede kvarterer.

Retten til at bo i byen

I løbet af de seneste ti år er mere end 1.400 nye lejligheder i München blevet bygget af byggeandelsforeninger, og flere end 3.000 er i forskellige stadier af planlægningen. 

Det er selvsagt ikke noget, der i sig selv løser boligproblemerne i en by med 1,5 mio. indbyggere, men det er et vigtigt bidrag, fortæller Simone Burger (SPD), der er boligpolitisk talskvinde for SPD/Volt-fraktionen i Münchens byråd og medlem af kommunens byplanudvalg.

- Vi har gang i et stort projekt, vi har brug for allierede, siger hun.

Projektet, som hun kalder det, går ud på at skabe en blandet by, som alle har råd til at bo i - en bunden politisk opgave, mener Simone Burger.

For efter finanskrisen er jord- og huslejepriserne eksploderet, så mennesker med en almindelig indkomst i stigende omfang ikke har råd til at bo i byen, og det kan ifølge hende gå ud over den sociale stabilitet. 

- Vi tror på, at hvis vi bor og arbejder sammen, så bliver det et mere levende og rart sted at være, siger hun. 

Initiativet gavner nemlig ikke kun foreningens medlemmer, det sikrer også, at byen og lokalområdet vinder på sigt.  

Spørg, hvad du kan gøre for din kommune

For udover krav om at et koncept skal omfatte lejligheder til enhver pengepung, skal det også leve op til en række andre kriterier relateret til f.eks. bæredygtighed og socialt ansvar for at score tilstrækkelige point til at vinde udbuddet. 

Det kan f.eks. være at bygge i træ, at inddrage områdets ældre, familier, mennesker med handicap eller lignende. 

Nogle etablerer små butikker i deres bygninger og bidrager til at etablere nye kvarterer med cykelmekanikere, slagtere, restauranter og øve- eller festlokaler, som det omkringliggende lokalsamfund også kan benytte. 

- Kommunen spørger, hvad du kan tilbyde kvarteret, og den med det bedste svar, får jorden, siger arkitekt Anne Krins, der arbejder som rådgiver i Mittbauzentrale. 

Det private selskab er finansieret af kommunen og sat i verden for at informere borgere og nabokommuner om, hvad fællesboliger er og give dem en idé om, hvordan de kommer i gang med et projekt, samt hvordan det skal finansieres. Via en ‘ekspertbørs’ på virksomhedens hjemmeside kan de finde eksperter indenfor alt fra projektledelse til moderering af grupper og social naboskabsudvikling. 

Folk er ambitiøse, når de bygger til dem selv, fortæller Anne Krins, og det resulterer både i bedre boliger og mere levende kvarterer. 

- De bringer livskvalitet ind i kvarterene, de placerer solceller på bygninger og anlægger haver på tagene, siger hun. 

Boligformen er imidlertid ikke for alle. 

Den kræver, at man er indstillet på at tale med sine naboer, deltage i vedligehold og møde op til samlinger en til to gange om året. Og for unge studerende, der her og nu har brug for et sted at bo i et par år, inden de skal videre, giver det ikke mening. 

Som udgangspunkt er det heller ikke en billigere løsning end at leje sig ind privat de første par år. Men det bliver det på sigt, fordi lejen ikke følger markedets stigningstakt, og på den måde beskytter boligformen medlemmerne mod huslejestigninger, fordi de udlejer til sig selv. 

Det er ikke meningen, at nogen skal profitere af byggeriet, og som medlem får man i princippet bare sit indskud tilbage, hvis man vælger at flytte.

Kan ikke subsidiere hele middelklassen

Spørger man imidlertid almindelige mennesker, om kommunens politik opfylder sit formål, ville de nok sige nej, erkender Simone Burger. For er man på udkig efter en lejlighed i byen, er det stadig dyrt; og selv hvis man har penge, er der mangel på boliger. 

Så selvom lokalpolitikerne bruger alle tilgængelige redskaber, rækker de ikke til at løse problemet.

- Vi har ikke nogen rigtig gode instrumenter til at forhindre jordpriserne i at stige, siger Simone Burger.

I lyset af det kunne man indvende, at det bare er et spørgsmål om tid, inden prisstigningerne bliver så høje, at selv det nødvendige flertal i foreningerne fristes til at stemme for at sælge hele ejendommen for at opnå profit. 

Og ja, der findes helt sikkert foreninger, som er mere villige end andre til at gøre det, erkender Simone Burger. 

- Det er ikke en perfekt løsning, siger hun.

Men et stykke hen ad vejen har man også sikret sig imod det. Den billige salgspris er nemlig betinget af en 80 år lang hjemfaldspligt - eller tilbagekøbsret, og den er et vigtigt element, understreger hun.

Selvom der er bred politisk opbakning til kommunens boligpolitik, er det ikke alle, der bifalder den, fortæller Simone Burger. F.eks. så de liberale (FDP) helst, at politikerne lod markedet være i fred og nøjedes med at subsidiere de mennesker direkte, som ikke selv har råd. Men det går ikke, mener hun. 

- Vi taler ikke kun om folk med lav indkomst, vi taler om middelklassen. Vi kan ikke subsidiere hele middelklassen. 

Skal forhindre kapitalgevinst

Ifølge projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen kan Münchens idé være værd at bygge på.

- Lærestregen er at se på jorden som en essentiel faktor, siger han og konstaterer, at det kræver stærke værktøjer, når man er oppe imod markedskræfter.

- Du skal forhindre en kapitalgevinst på grunden. Det kræver en model, der adskiller ejer af bygning og jord. Det kan man med hjemfaldspligt, siger han. 

Også tanken om andelsboliger finder han interessant. Dog under forudsætning af, at der gøres op med den fri prisdannelse og værdiansættelse, som har blæst priserne på andelslejligheder op herhjemme.

Ikke mindst kan München lære os at sigte efter at tilgodese mellemgrupperne, mener han, og det kan man gøre på flere måder.

Én af dem er at forbedre den danske model for almene boliger. 

- Vi har 600.000 almene boliger i Danmark. Den model kunne man forsøge at forbedre ved at absorbere nogle af de andre ideer, siger han.

For eksempel at have forskellige kategorier af boliger målrettet forskellige betalingsklasser i samme bygning. Derudover foreslår han at samarbejde med private investorer om at sænke lejen på en del af boligerne til undermarkedslejen, så opdelingen mellem offentlig og privat ikke er så knivskarp som i dag.

- Det burde være simplere end at prøve at introducere en helt ny boligform, siger han.

Selv er han skeptisk over for, at byggeandelsforeninger også kunne være en del af en langsigtet løsning i Danmark. Faktisk fraråder han amatører at give sig i kast med at bygge sammen - det vil de fleste, der som han har en byggebaggrund, mener han. 

- Det er for farligt. Vi har som hovedregel behov for en model med en mere strømlinet bygherreorganisation og en institutionaliseret måde at finansiere det på, siger han.

I det hele taget mener han, at man i højere grad kan lade det private agere brobygger, f.eks. pensionskasser, hvoraf nogle i forvejen bygger boliger til deres medlemmer. De kunne måske anspores til at bygge flere mindre lejligheder og færre dyre, foreslår han.

En af fordelene ved at involvere private aktører er desuden, at de kan stille mere detaljerede krav til eksempelvis arkitektur, bæredygtighed og huslejeniveauer, som kommuner på grund af kommunalfuldmagten er afskåret fra, påpeger Curt Liliegreen.

- Når vi ikke har gjort det før i Danmark, er det, fordi vi overordnet set har en god boligmarkedsmodel, siger han. 

- Ulempen er, at det bliver en sovepude.

Frygter symbolpolitik

Da den daværende regering i 2021 kom med et boligudspil, der skulle sikre sikre billige boliger i de store byer, lød det, at regeringen ville “undersøge muligheden for at etablere en helt ny og mere solidarisk andelsboligform. Alt sammen for at sikre, at alle samfundsgrupper - uanset indkomst - kan både bo og arbejde i vores store byer.”

Problemstillingen er absolut relevant, mener Curt Liliegreen, der fortsat venter i spænding. 

- Vi hører ingenting, siger han.

Ifølge ham sidder mange og arbejder med konceptet ‘den blandede by’, et ‘buzz-word’, som politikerne kan fortolke og udnytte til at lægge deres egen partipolitik ind i.

- Det er meget nemt at sige, at man vil lave en ny og mere solidarisk løsning. Min frygt er, at der kommer symbolpolitik ud af det - forsøg, der aldrig opnår kritisk masse, siger han. 

For Simone Burger er målsætningen krystalklar:

- Det vigtigste er, at vi kan skabe betalelige boliger på langt sigt, siger hun.  

- Hvis du sælger grunde til højestbydende, bygger de ‘fancy’ lejligheder til folk med meget høj indkomst.